Locazioni abitative e commerciali…e se non posso pagare

Orientamenti normativi, e di buon senso, sia per i conduttori che per i locatori nell’impossibilità di pagare il canone di affitto, per non arrivare allo sfratto.

L’emergenza sanitaria provocata dal Covid19 che ha determinato il completo arresto del ciclo economico di moltissime attività commerciali, professionali e industriali ha avuto e sta avendo un forte impatto sulle locazioni sia abitative che commerciali.
Le prime misure inizialmente adottate dal Governo con Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18 hanno riguardato:

• per locazioni commerciali categoria C/1(negozi) la possibilità di un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo corrisposto (Art.65); presupponendo quindi la possibilità per l’artigiano e il commerciante di potere, nonostante la chiusura forzata, corrispondere l’intero canone mensile del mese di marzo (l’eventuale proroga per il mese di Aprile è tutta da verificare). Il decreto in oggetto però, con grave lacuna da parte del legislatore, omette di ricomprendere nel beneficio i locali con categoria diversa, ad esempio quelli ad uso magazzino, i locali adibiti a laboratori artigiani, studi professionali, studi medici, agenzie immobiliari e altri settori che, al pari dei negozi al dettaglio, hanno dovuto interrompere la propria attività;
• la sospensione sino al 30 giugno 2020 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili sia ad uso abitativo che ad uso commerciale(Art.103 comma 6); provvedimento quindi destinato a giudizi di sfratto già incardinati e definiti alla data di entrata in vigore del suddetto decreto.
  Nuovi provvedimenti Governativi hanno poi stanziato per le Regioni nuovi fondi destinati a contribuire al pagamento del canone uso abitativo sostenuto da lavoratori autonomi, dipendenti, studenti che abbiano avuto una contrazione del 30% del reddito del nucleo familiare; soggetti ammessi al contributo pari al 40% del canone, e per un massimo di tre mensilità, e che non devono superare la soglia di reddito di 28.000€ annui. Le domande presentate andranno a formare poi una graduatoria secondo la quale vi sarà l’assegnazione del contributo sino ad esaurimento dei fondi messi a disposizione.
  Analoghi fondi sono allo studio del Governo da destinarsi alle attività commerciali, studi professionali, società di servizi, ecc. Si tratta tuttavia a ben vedere di provvedimenti che beneficeranno soggetti con ampio utilizzo della casualità, essendo previsti precisi limiti e quindi un numero di fruitori non pari al totale degli aventi diritto.
  Prendendo ora in esame il problema da un punto di vista puramente civilistico, ci si domanda cosa succederà a chi non avrà alcun sostegno dallo Stato e che non potrà far fronte, per lo meno per la durata dell’emergenza Covid, al pagamento dei canoni di locazione?
  In primo luogo è evidente che la chiusura forzata dell’esercizio commerciale per cause non imputabili al conduttore, possa chiaramente costituire gravi motivi ai sensi dell’Art.27 della L.392/78 per consentire allo stesso di recedere dal contratto, salvo comunque il rispetto dei 6 mesi di preavviso.
  Ovviamente la scelta più ragionevole sarebbe quella di mantenere quei rapporti contrattuali che hanno avuto nel corso del tempo una loro regolarità di esecuzione, con la possibilità quindi di predisporre accordi integrativi del contratto di locazione che determinino una riduzione del canone per un periodo stabilito (atto ovviamente soggetto a registrazione presso l’Ufficio delle Entrate entro 30 gg dalla sottoscrizione). Detti accordi agevolano da un lato il conduttore per il tempo necessario a riprendere le proprie attività lavorative e dall’altro il locatore che potrà comunque disporre di un sostegno al proprio reddito, ridurre le imposte sul non percepito e avere l’eventuale possibilità di ottenere, qualora venissero previsti, contributi per contrazione del proprio reddito. Ma tale possibilità è rimessa alla mera volontà delle parti contraenti e trova fondamento nell’Art.1375c.c. che sancisce il principio della buona fede nell’esecuzione del contratto.
  Ma cosa succede se il locatore volesse invece procedere con lo sfratto per morosità? Quali strumenti giuridici di difesa potrà opporre il conduttore?
  Una possibile strada difensiva da opporre in caso di sfratto può essere offerta dalla norma introdotta dall’Art.91(Disposizioni in materia di ritardi e inadempimenti derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento) che ha aggiunto all’Art.3 della Legge n.6 del 23.02.2020 comma 6 bis, che recita “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi degli Artt.1218 e 1223c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Tale norma esonera da responsabilità per inesatto o ritardato adempimento (e conseguente risarcimento) il debitore che non adempie alla propria obbligazione per osservare il rispetto delle norme di contenimento che assurgono quindi ufficialmente a valore di “causa non imputabile”(Art.1218 c.c.) al debitore; esonerando dunque il debitore dal risarcimento per perdita subita e mancato guadagno (Art.1223 c.c.).
  Anche se detta norma introdotta sembrerebbe solo salvaguardare il debitore da una eventuale azione risarcitoria, di fatto potrebbe offrire uno spiraglio giuridico per l’inadempimento temporaneo all’obbligazione del pagamento del canone.
  Altro spiraglio può essere ravvisato nell’Art.1256 c.c. che prevede, in tema di obbligazione impossibile, al II° comma “Se l’impossibilità è solo temporanea il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo dell’adempimento” consentendo pertanto un adempimento differito nel tempo necessario a superare la situazione di impossibilità.
  E’ evidente che l’eventuale azione di sfratto per morosità dovrà essere opposta sia da un punto di vista oggettivo, costituito dalla causa non imputabile al debitore e rappresentata da causa di forza maggiore, e che dovrà essere valutata dal Giudice ai fini della valutazione della gravità dell’inadempimento, sia sotto il profilo soggettivo, ossia evidenziando il comportamento (adempiente) del conduttore prima della sospensione dell’attività che ha determinato il successivo inadempimento.
  E’ evidente che svolgendosi quasi tutte le attività economiche in locali concessi in locazione, sarebbe auspicabile un intervento legislativo/governativo volto, quanto meno, a rendere improcedibili le azioni di sfratto per morosità per i mesi di contrazione dei redditi e per i primi mesi di ripresa delle attività, prevedendo quale condizione il pagamento regolare dei successivi canoni e di ripianamento dei canoni scaduti.
  Sarebbe altresì auspicabile un intervento che potrebbe facilmente salvare la situazione, rendendo applicabile per un determinato periodo a tutti i contratti di locazione l’Art.55 della legge 392/78, previsto solo per i contratti di locazione abitativa. Detto articolo determina la possibilità del conduttore citato per convalida di sfratto per morosità, di ottenere dal Giudice un termine per eseguire le regolarizzazioni, il cui adempimento estingua la domanda giudiziale di convalida.