Pubblicato il 06/10/2025

Seconda casa, regole di tassazione IMU e TARI, possibilità legali

Seconda casa e tasse 2025: strategie legali, IMU e TARI ridotte con agevolazioni concrete, esempi pratici e scadenze chiave.

Seconda casa, regole di tassazione IMU e TARI

La proprietà di una seconda casa (26% degli italiani) si accompagna al problema tangibile delle tasse immobiliari, in particolare l’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TARI (Tassa sui Rifiuti), che possono trasformarsi in un onere finanziario non trascurabile. Esistono soluzioni concrete e legali per alleggerire il carico.

Questo articolo si propone come una guida completa, semplice e aggiornata al 2025, pensata appositamente per i proprietari di seconde case in Italia. L’obiettivo è navigare insieme le complessità del sistema fiscale immobiliare, svelando tutte le opportunità legali a disposizione per ridurre le tasse sulla seconda casa. Non si tratta di formule magiche o scorciatoie rischiose, ma di strumenti previsti dalla legge che, se conosciuti e utilizzati correttamente, possono portare a un significativo risparmio.

È fondamentale comprendere che molte di queste agevolazioni non sono automatiche. Richiedono un ruolo attivo: la presentazione di dichiarazioni specifiche, la registrazione di contratti, o la semplice conoscenza dei regolamenti del Comune. Agire “subito”, ovvero informarsi per tempo e compiere i passi necessari entro le scadenze previste, è cruciale. La proattività del contribuente è la prima, vera chiave per il risparmio. Molte opportunità di riduzione dell’IMU e della TARI, infatti, dipendono dalla presentazione di istanze, autocertificazioni o dichiarazioni da parte del proprietario. Le amministrazioni fiscali, come i Comuni o l’Agenzia delle Entrate, non possono conoscere automaticamente le condizioni specifiche di ogni immobile che potrebbero dare diritto a un trattamento fiscale di favore. Di conseguenza, l’onere di dimostrare e richiedere tali benefici ricade interamente sul contribuente. Ignorare questo aspetto o rimandare significa, nella maggior parte dei casi, perdere il diritto all’agevolazione, anche se i requisiti sostanziali fossero pienamente soddisfatti. Essere un “attore” informato e consapevole, piuttosto che un passivo pagatore di tasse, è il primo passo per ottimizzare il carico fiscale sulla seconda casa.

IMU e TARI: Cosa sapere per la Seconda Casa

Prima di addentrarci nelle strategie di risparmio, è utile fare chiarezza su cosa sono l’IMU e la TARI quando si parla di seconde case.

● IMU sulla seconda casa: perché si paga e come si calcola in linea generale.
L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, è un’imposta che grava sul possesso di immobili, ad eccezione, nella maggior parte dei casi, dell’abitazione principale (la casa in cui si ha residenza anagrafica e dimora abituale). Pertanto, la seconda casa è soggetta a IMU. Questa imposta ha sostituito la vecchia ICI e una parte dell’IRPEF sugli immobili.
Il calcolo dell’IMU si basa su alcuni elementi fondamentali: la rendita catastale dell’immobile (un valore fiscale attribuito a ogni proprietà), che viene prima rivalutata del 5%, poi moltiplicata per un coefficiente catastale (che varia a seconda della categoria dell’immobile, ad esempio 160 per le abitazioni di tipo civile, economico o signorile),ricavando da questo prodotto il valore catastale, e infine moltiplicata per l’aliquota stabilita dal Comune in cui si trova l’immobile. È importante sottolineare che le aliquote IMU sono deliberate annualmente dai singoli Comuni, pur nel rispetto di limiti massimi e minimi fissati dalla normativa nazionale.

● TARI sulla seconda casa: il principio della produzione di rifiuti.
La TARI, o Tassa sui Rifiuti, è il tributo destinato a finanziare i costi relativi al servizio di smaltimento dei rifiuti urbani. Il presupposto per l’applicazione della TARI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo di locali o aree scoperte che siano suscettibili di produrre rifiuti. Anche se la seconda casa è utilizzata solo saltuariamente, si presume che possa produrre rifiuti e quindi, di norma, è soggetta a TARI.
Le tariffe della TARI sono stabilite dai Comuni e possono variare considerevolmente da una località all’altra. Generalmente, il calcolo tiene conto della superficie dell’immobile e, per le utenze domestiche, del numero di occupanti. Per le seconde case, il numero di occupanti è spesso presunto in base a criteri standard definiti dal Comune, a meno che il proprietario non dichiari diversamente.

● L’importanza cruciale dei Regolamenti Comunali.
Un aspetto che spesso viene sottovalutato è il ruolo determinante dei Comuni nella definizione delle regole fiscali per IMU e TARI. Sebbene esista una cornice normativa nazionale, molti dettagli applicativi, soprattutto per la TARI, sono demandati all’autonomia regolamentare di ciascun Comune. Questo significa che le aliquote IMU possono variare, e soprattutto le condizioni per ottenere riduzioni o esenzioni dalla TARI (come per case sfitte, uso stagionale, compostaggio) sono specificate nei regolamenti comunali.
L’autonomia locale ha una sua logica: la legislazione nazionale fornisce un quadro generale, ma data la diversità dei territori e delle esigenze locali, ai Comuni è demandata una significativa discrezionalità. Per la TARI, questo è ancora più evidente, poiché il servizio di gestione dei rifiuti è organizzato localmente e le condizioni (come la distanza dai cassonetti, la diffusione di pratiche come il compostaggio, o le politiche sociali) variano enormemente da un Comune all’altro. Di conseguenza, una strategia di risparmio sulla TARI che funziona in una città potrebbe non essere applicabile in un’altra, o potrebbe avere condizioni e percentuali di sconto differenti.
Pertanto, il consiglio più importante è quello di consultare sempre il sito web ufficiale del proprio Comune (cercando la sezione “Tributi”, “IMU” o “TARI”) o di contattare direttamente l’ufficio tributi comunale. Lì si possono trovare i regolamenti aggiornati, le delibere sulle aliquote e tutte le informazioni specifiche per la situazione. Conoscere la normativa nazionale è la base, ma l’azione concreta per il risparmio fiscale passa, molto spesso, dalla verifica e dall’applicazione delle regole locali.

Strategie per Ridurre l’IMU sulla Seconda Casa nel 2025

Ora che abbiamo chiarito cosa sono IMU e TARI, esploriamo le diverse strade legali che puoi percorrere per ridurre l’IMU sulla seconda casa.

1. Casa Inagibile o Inabitabile: Sconto IMU del 50%
Se la seconda casa si trova in uno stato di degrado tale da renderla inagibile o inabitabile, e di fatto non viene utilizzata, hai diritto a una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU. Questa agevolazione si applica per tutto il periodo dell’anno in cui persistono tali condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità deve essere oggettiva e può derivare da un degrado fisico strutturale (ad esempio, edificio pericolante, dissesti statici) o da un’obsolescenza funzionale che non può essere superata con semplici interventi di manutenzione. È cruciale che l’immobile sia effettivamente non utilizzato.

Per ottenere questa riduzione, lo stato di inagibilità/inabitabilità deve essere formalmente attestato. Questo può avvenire tramite:

■ Un accertamento da parte dell’ufficio tecnico comunale, che potrebbe effettuare un sopralluogo.

■ Una perizia redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) a carico del proprietario.

■ Una semplice autocertificazione da parte del proprietario, come chiarito da una recente sentenza della Cassazione e da prassi amministrative.

Molti Comuni mettono a disposizione appositi moduli per questa autocertificazione. È sempre consigliabile verificare il regolamento IMU del proprio Comune, poiché potrebbe richiedere modalità specifiche per l’attestazione (ad esempio, preferire la perizia tecnica o dettagliare il contenuto dell’autocertificazione). Una volta attestata la condizione, è necessario presentare la Dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata l’inagibilità, per comunicare la variazione e il diritto alla riduzione. Un aspetto particolarmente interessante è che lo stato di inagibilità o inabitabilità può avere riflessi positivi non solo sull’IMU ma anche sulla TARI. Infatti, un immobile inagibile e di fatto non utilizzato, proprio perché non in grado di produrre rifiuti, può spesso beneficiare dell’esenzione totale dalla TARI. Si tratta quindi di un’opportunità di risparmio “doppia”: la stessa condizione di fatto, una volta certificata, può attivare due distinti benefici fiscali. È quindi fortemente consigliato, in presenza di una seconda casa inagibile, verificare le disposizioni sia per l’IMU sia per la TARI nel proprio Comune.

2. Comodato d’Uso Gratuito a Genitori/Figli: IMU Dimezzata
Una delle agevolazioni più conosciute e utilizzate è la riduzione del 50% della base imponibile IMU per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado – quindi genitori o figli – a condizione che questi ultimi utilizzino l’immobile come propria abitazione principale.

Per beneficiare di questa importante riduzione, è necessario rispettare scrupolosamente una serie di condizioni:

■ Registrazione del contratto: Il contratto di comodato, che può essere sia scritto che verbale, deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Per i contratti verbali, la registrazione ai fini IMU può avvenire presentando il modello 69.

■ Utilizzo come abitazione principale del comodatario: Il genitore o il figlio (comodatario) che riceve l’immobile deve stabilirvi la propria residenza anagrafica e la dimora abituale.

■ Condizioni relative al comodante (proprietario): Questa è la parte più delicata e spesso fonte di errori. Il proprietario che concede l’immobile in comodato:

■ Deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

■ Oltre all’immobile dato in comodato, può possedere al massimo un altro immobile ad uso abitativo in Italia, e quest’ultimo deve essere la sua abitazione principale (non di lusso), situata anch’essa nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato. Alcune interpretazioni meno restrittive parlavano genericamente di “un altro immobile nello stesso Comune” , ma le fonti più recenti e dettagliate specificano questo vincolo stringente. In pratica, il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia al di fuori della propria abitazione principale e di quella data in comodato (entrambe nello stesso comune). Il possesso anche di una minima quota di un terzo immobile abitativo (ad esempio, una piccola quota ereditata) può precludere l’agevolazione. Questo paletto è stato posto per evitare che l’agevolazione, pensata per supportare esigenze familiari, si estenda a chi gestisce patrimoni immobiliari più ampi. È quindi cruciale verificare attentamente la propria situazione patrimoniale prima di contare su questa riduzione.

■ Esclusione immobili di lusso: L’agevolazione non si applica se l’immobile concesso in comodato (o l’eventuale abitazione principale del comodante) rientra nelle categorie catastali di lusso (A/1 – abitazioni di tipo signorile, A/8 – ville, A/9 – castelli e palazzi di pregio).

Oltre alla registrazione del contratto, è necessario presentare la Dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del comodato, per attestare il possesso dei requisiti.

3. Affitto a Canone Concordato: Risparmia il 25% sull’IMU
Se si decide di affittare la seconda casa, puoi beneficiare di una riduzione dell’IMU pari al 25% (pagherai quindi il 75% dell’imposta dovuta) se si utilizza un contratto di locazione a canone concordato, stipulato ai sensi della Legge n. 431/1998.

Per essere valido ai fini dello sconto, il contratto deve essere redatto in conformità agli Accordi Territoriali definiti a livello locale tra le organizzazioni sindacali dei proprietari edilizi e quelle degli inquilini. Questi accordi stabiliscono fasce di oscillazione dei canoni di locazione, a cui le parti devono attenersi.

● Novità 2025 (da verificare localmente): È importante notare che, a partire dal 2025, alcuni Comuni potrebbero aver semplificato la procedura. Ad esempio, il Comune di Reggio Emilia ha indicato che non sarà più necessaria la presentazione di un’istanza specifica per godere dell’aliquota agevolata, poiché le informazioni relative alla tipologia del contratto di locazione e agli immobili locati saranno derivate direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, questa è una prassi che va verificata attentamente presso il proprio Comune, poiché non è detto che sia stata adottata ovunque. Anche in questi casi, l’Ufficio Tributi comunale potrà comunque richiedere al contribuente copia del contratto di locazione a canone concordato e, qualora il contratto non sia stato assistito dalle organizzazioni di categoria in fase di stipula, l’attestazione di conformità all’Accordo Territoriale.

4. Immobili di Interesse Storico o Artistico: IMU al 50%
I proprietari di fabbricati riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) hanno diritto a una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU.

L’immobile deve essere stato formalmente dichiarato di interesse storico o artistico con un apposito provvedimento di vincolo da parte delle autorità competenti.

Per beneficiare di questa riduzione, è necessario presentare la Dichiarazione IMU al Comune.

5. Pensionati Residenti all’Estero (AIRE): IMU Ridotta
Per i cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato, iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE), e già titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, è prevista una riduzione dell’IMU nella misura del 50%.

La riduzione si applica a una sola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto, a condizione che non sia locata né data in comodato d’uso.

6. Grande Novità: Esenzione IMU per Coniugi con Residenze Diverse
Una delle novità più significative degli ultimi anni, con un impatto potenzialmente enorme per molte famiglie, deriva dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 13 ottobre 2022. Questa sentenza ha rivoluzionato l’interpretazione del concetto di abitazione principale ai fini IMU per i coniugi.

○ Cosa è cambiato: In passato, se i coniugi avevano residenze in immobili diversi, solo uno dei due immobili poteva essere considerato abitazione principale esente da IMU, mentre l’altro era tassato come seconda casa. La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima questa limitazione, affermando che se i coniugi hanno stabilito la residenza anagrafica e la dimora abituale in immobili diversi (situati nello stesso Comune o in Comuni differenti), entrambi gli immobili possono beneficiare dell’esenzione IMU per abitazione principale.

Viene quindi superato il vincolo del “nucleo familiare” che deve risiedere unitariamente. Ora, ciò che conta ai fini dell’esenzione è la situazione individuale di ciascun coniuge: se un coniuge risiede anagraficamente e dimora abitualmente in un immobile, questo è la sua abitazione principale, indipendentemente da dove risieda l’altro coniuge. Questo può effettivamente “trasformare” quella che prima era considerata una seconda casa (soggetta a IMU) in una prima casa (esente IMU) per uno dei due coniugi.

È cruciale comprendere che non si tratta di una scappatoia per eludere le tasse stabilendo residenze fittizie. L’esenzione si applica solo se ciascun coniuge risiede anagraficamente e dimora abitualmente nell’immobile per il quale chiede l’esenzione. La dimora abituale implica che quella sia la casa dove la persona vive effettivamente per la maggior parte dell’anno, dove ha le proprie utenze, il medico di base, ecc. I Comuni possono effettuare controlli per verificare la veridicità delle dichiarazioni. Questa sentenza rappresenta un cambio di paradigma, riconoscendo le moderne esigenze familiari e lavorative che spesso portano i coniugi a vivere separatamente. Per molte famiglie, questa può essere la più significativa opportunità di risparmio sull’IMU.

7. Pagamento IMU con Addebito Diretto: Sconti dal Comune?
Alcuni Comuni, nell’ambito della loro autonomia impositiva, potrebbero incentivare forme di pagamento tracciabili e puntuali. Tra queste, vi è la possibilità che venga offerto uno sconto sull’IMU per i contribuenti che scelgono il pagamento tramite addebito diretto SEPA sul proprio conto corrente bancario o postale. La percentuale di sconto può variare e, secondo una fonte, potrebbe arrivare fino al 20%.

L’unico modo per sapere se il Comune offre questa agevolazione è verificare la delibera IMU annuale pubblicata sul sito istituzionale del Comune stesso, oppure contattare l’ufficio tributi. Se lo sconto è previsto, la delibera indicherà anche le modalità per attivare l’addebito diretto e beneficiare della riduzione.

Tabella Riepilogativa: Le Opzioni per Ridurre l’IMU sulla Seconda Casa (2025).
Ecco una tabella che riassume le principali opzioni di risparmio sull’IMU per la seconda casa nel 2025. Questa tabella permetterà di avere un colpo d’occhio immediato sulle opportunità, confrontando benefici, requisiti e azioni necessarie, e aiutando a identificare rapidamente le soluzioni più adatte.

Tipologia di Riduzione/Esenzione IMU	Percentuale Sconto/Beneficio	Requisiti Chiave Principali	Azione Richiesta/Documenti
Casa Inagibile/Inabitabile	50% riduzione base imponibile	Inagibilità/inabitabilità accertata + immobile di fatto non utilizzato.	Autocertificazione/Perizia tecnica + Dichiarazione IMU.
Comodato Gratuito a Genitori/Figli	50% riduzione base imponibile	Contratto registrato + comodatario usa come abitazione principale + comodante risiede stesso Comune e possiede lì solo abitazione principale (non lusso) o nessun’altra abitazione in Italia.	Registrazione contratto + Dichiarazione IMU.
Affitto a Canone Concordato	25% riduzione imposta (si paga il 75%)	Contratto L. 431/98 + conformità Accordi Territoriali locali.	Stipula contratto conforme + (eventuale) attestazione + (eventuale) Dichiarazione IMU (verificare Comune).
Immobili di Interesse Storico/Artistico	50% riduzione base imponibile	Riconoscimento ufficiale del vincolo.	Dichiarazione IMU.
Pensionati Residenti all’Estero (AIRE)	50% riduzione imposta	Iscrizione AIRE + pensione in convenzione internazionale + 1 sola unità immobiliare in Italia non locata/comodata.	(Eventuale) Istanza + Dichiarazione IMU.
Coniugi con Residenze Diverse	Esenzione Totale (se diventa abitazione principale)	Residenza anagrafica e dimora abituale effettiva di ciascun coniuge nel rispettivo immobile.	Autocertificazione residenze/dimore + (eventuale) Dichiarazione IMU per comunicare la variazione.
Pagamento IMU con Addebito Diretto (SEPA)	Sconto % variabile (se previsto dal Comune)	Delibera comunale che prevede lo sconto + attivazione addebito diretto.	Verifica delibera comunale + richiesta al Comune/banca.

TARI sulla Seconda Casa: Come Pagare di Meno (o Non Pagare Affatto)

Passiamo ora alla TARI, la tassa sui rifiuti. Come accennato, la TARI è un tributo fortemente influenzato dalle decisioni dei singoli Comuni. Le strategie per ridurla o, in alcuni casi, non pagarla affatto, richiedono quasi sempre una verifica puntuale del Regolamento TARI del Comune di appartenenza. Quelle che seguono sono le casistiche di riduzione più comuni, ma la regola d’oro è controllare sempre le disposizioni locali.

La variabilità delle riduzioni TARI da Comune a Comune è notevole. A differenza dell’IMU, che ha una struttura nazionale più definita per le principali agevolazioni, la TARI è un tributo “sartoriale”, spesso modellato sulle specifiche esigenze, politiche ambientali e sociali di ogni singola amministrazione locale. I Comuni stabiliscono chi paga, quanto paga e chi ha diritto a sconti, basandosi su criteri che possono includere l’incentivazione di pratiche virtuose (come il compostaggio), la conformazione del territorio (ad esempio, la distanza dai servizi di raccolta) o il sostegno a determinate categorie di cittadini (come i nuclei familiari con ISEE basso). Questo implica che non esiste una “ricetta unica” per ridurre la TARI valida su tutto il territorio nazionale. È quindi essenziale diventare un “investigatore locale”, pronto a scandagliare il regolamento TARI del Comune.

1. Casa Vuota, Non Utilizzata o Inagibile: Possibili Esenzioni e Riduzioni TARI
Il principio base della TARI è che si paga se l’immobile è suscettibile di produrre rifiuti. Di conseguenza:

○ Immobili inagibili o inabitabili: Se la seconda casa è oggettivamente inagibile o inabitabile (ad esempio, per gravi problemi strutturali, mancanza di allacciamenti essenziali, ecc.) e quindi non può produrre rifiuti, si ha diritto all’esenzione totale dalla TARI. È necessario presentare apposita dichiarazione al Comune, spesso corredata da documentazione che attesti tale stato (autocertificazione, perizia, bollette utenze cessate).

○ Abitazioni non utilizzate “per scelta”: Alcuni Comuni estendono l’esenzione o prevedono significative riduzioni anche per le abitazioni che, pur essendo agibili, non vengono utilizzate per scelta del proprietario e sono prive di arredi e di tutte le utenze attive (acqua, luce, gas). La logica è sempre la stessa: un immobile completamente vuoto e non allacciato alle reti non produce rifiuti. Anche qui, è fondamentale presentare una dichiarazione al Comune, attestando queste condizioni.

In entrambi i casi, è necessario presentare una dichiarazione TARI al Comune (o un’istanza specifica, a seconda del regolamento locale) per comunicare la situazione e richiedere l’esenzione/riduzione, solitamente entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si sono verificate le condizioni, o secondo le scadenze stabilite dal Comune.

2. Uso Stagionale o Non Continuativo: TARI Ridotta
Se la seconda casa è utilizzata solo per brevi periodi durante l’anno (ad esempio, come casa per le vacanze), molti Comuni prevedono una riduzione della TARI.

Generalmente, la riduzione è concessa se l’utilizzo dell’immobile non supera un certo numero di giorni all’anno (spesso 183 giorni, ovvero sei mesi). La percentuale di riduzione può variare (ad esempio, il Comune di Ancona prevede una riduzione del 30%, e riduzioni simili sono menzionate per Genova).

È necessario consultare il regolamento TARI del proprio Comune per conoscere l’esatta percentuale di sconto e i requisiti. Spesso è richiesta la presentazione di un’apposita istanza o autocertificazione.

3. Compostaggio Domestico
Sempre più Comuni, nell’ottica di promuovere la riduzione dei rifiuti organici, offrono uno sconto sulla TARI ai cittadini che praticano il compostaggio domestico dei propri scarti di cucina e giardino.

La riduzione può essere una percentuale fissa sulla tariffa o un importo forfettario (come a Genova, dove la riduzione è in euro e varia in base alla superficie del giardino/terrazzo e al numero di occupanti).

Per ottenere lo sconto, è solitamente necessario presentare una domanda o un’autocertificazione al Comune, dichiarando di effettuare il compostaggio secondo le modalità previste (utilizzo di apposita compostiera, ecc.). Il Comune può riservarsi il diritto di effettuare controlli per verificare l’effettiva pratica del compostaggio.

4. Distanza dai Punti di Raccolta: Un Fattore da Considerare
Se la seconda casa si trova in una zona isolata o particolarmente distante dal più vicino punto di raccolta dei rifiuti (cassonetto stradale, isola ecologica), alcuni regolamenti comunali potrebbero prevedere una riduzione della TARI.

La riduzione è giustificata dal minor servizio ricevuto o dal maggior disagio per il cittadino nel conferire i rifiuti. Le percentuali di sconto sono generalmente progressive: maggiore è la distanza, maggiore è la riduzione. Ad esempio, il regolamento del Comune di Pontedera prevede una riduzione del 50% sulla parte fissa se la distanza supera i 500 metri, mentre a Genova le riduzioni variano dal 70% al 90% per distanze superiori ai 250 metri.

Verificare il regolamento TARI del Comune per vedere se questa agevolazione è prevista e quali sono le soglie di distanza e le percentuali di sconto. Se si rientra nei parametri, si dovrà presentare un’istanza al Comune.

5. Altre Agevolazioni TARI: Controllare Sempre il Regolamento Comunale
Oltre alle casistiche più comuni, i Comuni hanno facoltà di introdurre ulteriori forme di agevolazione sulla TARI, spesso legate a specifiche condizioni socio-economiche o a particolari utilizzi dell’immobile. Ad esempio:

○ Riduzioni per nuclei familiari con un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) basso.

○ Agevolazioni per abitazioni occupate da persone che risiedono o dimorano all’estero per più di sei mesi all’anno (non solo pensionati AIRE, ma anche lavoratori o studenti).

○ Riduzioni in presenza nel nucleo familiare di persone con invalidità riconosciuta.

○ Esenzioni o riduzioni per locali e aree che, per loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati, non possono produrre rifiuti (es. cantine non comunicanti, solai, ecc., se il regolamento lo prevede specificamente).8 La lista potrebbe essere lunga e varia da Comune a Comune.

Adempimenti Fondamentali: Scadenze e Dichiarazioni da Non Dimenticare

Avere diritto a una riduzione o a un bonus è solo una parte del percorso. Per concretizzare il risparmio, è fondamentale rispettare gli adempimenti burocratici, in particolare le scadenze di pagamento e la presentazione delle dichiarazioni richieste.

● Scadenze IMU (2025):
L’IMU si paga generalmente in due rate, anche se è possibile optare per il versamento in un’unica soluzione.19 Per il 2025, le scadenze (salvo diverse disposizioni comunali per casi specifici) sono:

○ Acconto (o prima rata): entro il 16 giugno 2025. L’acconto è generalmente pari al 50% dell’imposta dovuta calcolata sulla base delle aliquote e delle detrazioni dell’anno precedente.

○ Saldo (o seconda rata): entro il 16 dicembre 2025. Il saldo si calcola a conguaglio, applicando le aliquote e le detrazioni deliberate dal Comune per l’anno in corso.

○ Pagamento in unica soluzione: È possibile versare l’intero importo dovuto per l’anno entro la scadenza dell’acconto, quindi entro il 16 giugno 2025.

● Scadenze TARI (2025):
A differenza dell’IMU, le scadenze per il pagamento della TARI variano significativamente da Comune a Comune. Generalmente, i Comuni prevedono il pagamento in più rate nel corso dell’anno (ad esempio, due acconti e un saldo, oppure tre rate).

● L’importanza della Dichiarazione IMU per Variazioni e Agevolazioni:
La Dichiarazione IMU non serve solo a comunicare l’inizio o la cessazione del possesso di un immobile. È uno strumento cruciale per dichiarare tutte quelle variazioni che incidono sulla determinazione dell’imposta e per attestare il diritto a riduzioni o esenzioni.

○ Quando presentarla: La Dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si sono verificate le variazioni rilevanti o si è acquisito il diritto a un’agevolazione (ad esempio, stipula di un contratto di comodato, ottenimento del riconoscimento di immobile storico, immobile divenuto inagibile).

○ Nuovo Modello Dichiarazione IMU/IMPI: È importante utilizzare il modello dichiarativo corretto. Con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 aprile 2024, è stato approvato un nuovo modello di Dichiarazione IMU/IMPI, che sostituisce il precedente. Questo modello sarà utilizzato per le dichiarazioni presentate nel 2025 relative all’anno d’imposta 2024 (e presumibilmente per le annualità successive, fino a nuova modifica). Le principali novità di questo modello, soprattutto per quanto riguarda le agevolazioni, si trovano nel Quadro A e includono:

■ Campo 13a “Equiparazione ad abitazione principale”: con codici specifici per alloggi sociali o immobili del personale delle Forze Armate/Polizia.

■ Campo 14 “Riduzione”: è stato aggiunto il codice 0 da utilizzare se per l’immobile non è applicabile alcuna riduzione.

■ Campo 15 “Esenzione”: non va più solo barrato, ma compilato con il codice 0(nessuna esenzione) o il codice 1 (immobile non utilizzabile né disponibile, con possibilità di compilare una nuova sezione apposita per immobili occupati abusivamente).

■ Nuovo campo 21 “Inizio/termine agevolazione”: qui va indicata, con la lettera “I”, la data di inizio dell’agevolazione e, con la lettera “T”, la data di fine. Questo campo è particolarmente rilevante per formalizzare il periodo di godimento di un beneficio. La presentazione della Dichiarazione IMU non è una mera formalità burocratica, ma uno strumento attivo nelle mani del contribuente. Per la maggior parte delle riduzioni ed esenzioni IMU (come quelle per comodato, inagibilità, immobili storici), la presentazione della Dichiarazione IMU è un adempimento formale imprescindibile per consolidare il diritto al beneficio. Avere i requisiti sostanziali è il primo passo, ma l’amministrazione comunale deve essere formalmente informata di tali requisiti. La mancata o tardiva presentazione della dichiarazione può comportare la perdita del beneficio per l’annualità di riferimento, anche se i presupposti c’erano. Non basta “avere ragione”, bisogna anche comunicarlo correttamente e nei tempi previsti.

Conclusioni

Gestire le tasse sulla seconda casa può sembrare un percorso ad ostacoli, ma come abbiamo vistoesistono numerose strategie legali e concrete per alleggerire il carico fiscale. Dall’IMU ridotta per case inagibili o date in comodato ai figli, agli sconti per affitti a canone concordato, fino alle importanti novità sull’esenzione per i coniugi con residenze diverse, le opportunità non mancano. Anche sul fronte della TARI, conoscere il regolamento del proprio Comune può aprire la strada a riduzioni per uso stagionale, compostaggio domestico o semplice inutilizzo dell’immobile.